Dienst omgeving. PPS-overeenkomst met cohousing Vosberg. Goedkeuring.
OZ.2. Dienst omgeving. PPS-overeenkomst met cohousing Vosberg. Goedkeuring.
De gemeenteraad,
Voorgeschiedenis
Aankoop site Passionistenklooster door cohousing Vosberg.
Feiten en context
1. Historiek site
De bouw van het oudste gedeelte van het klooster dateert van 1906-1907 en werd in neogotische stijl uitgevoerd. Het vormt een U-vormig complex met de open zijde langs de Mechelsesteenweg. In de jaren 1950 en 1960 werden er ten noorden van de bestaande gebouwen twee grote vleugels bijgebouwd, zodat er een tweede binnenplein gecreëerd werd. Het klooster organiseerde opleidingen van missionarissen en huisvestte de missieprocuur.
In het najaar van 2019 werd het klooster te koop gezet. Het bod van Cohousing Vosberg werd aanvaard in januari 2020. Het is sindsdien bewoond door leden van de cohousinggroep.
2. Beknopte beschrijving van het cohousingproject
Cohousing Vosberg wenst een herbestemming van de site met het behoud van de bestaande gebouwen. De kerk zelf en een deel van het bijgebouw achter de kerk, dat de muur langs de straat Vosberg vormt, werden niet verkocht en vallen buiten het project.
De cohousing is een stichting die de herbestemming uitvoert als een CLT-project: individuele eigendomsrechten worden gecombineerd met collectieve landeigendom.
Op het projectgebied worden een 30-tal appartementen voorzien. Het gelijkvloers van één van de vleugels wordt overwegend gebruikt voor leefruimtes die gemeenschappelijk zijn voor alle bewoners. Met uitzonderingen van enkele private tuintjes voor de gelijkvloerse appartementen en de kribbe, wordt de kloostertuin gemeenschappelijk gebruikt.
In de meest noordelijke vleugel, die zich dwars ten opzichte van de steenweg bevindt, wordt op het gelijkvloers en op de eerste verdieping ruimte voorzien voor andere functies dan het wonen; de zogenaamde ‘initiatieven’. De lage plafondhoogte op deze verdiepingen verhindert een herbestemming naar woongelegenheden. Deze initiatieven zijn nog niet gekend en kunnen activiteiten zijn van de bewoners zelf, of verhuurd aan externen. Het bijgebouw dat zich tegen de kloostermuur aan straatkant bevindt, is voorzien om als horecazaak te worden gebruikt. Het gelijkvloers van de middelste vleugel die dwars ten opzichte van de straat staat, en beide binnenpleinen van elkaar scheidt, zal een kribbe huisvesten. Deze ruimte kan in principe ook voor andere gemeenschapsvoorzieningen worden gebruikt: zowel de PPS als de huidige wetgeving laat dit toe.
De oudste vleugels van het klooster, opgebouwd in neogotische stijl, worden langs binnen geïsoleerd. Voor de andere gebouwen zijn meer ingrijpende verbouwingswerken voorzien.
Er zijn geen uitbreidingen van de gebouwen voorzien tot in de kloostertuin, maar de tuin ondergaat wel enkele wijzigingen. Zo worden er ten noorden van de gebouwen autoparkeerplaatsen voorzien tegen de kloostermuur aan de kant van de Mechelsesteenweg. Om het autoverkeer over het binnenplein te weren, wordt een nieuwe opening in de kloostermuur voorziet zodat de wagens hier kunnen in- en uitrijden. Ter hoogte van de meest noordelijke perceelsgrens wordt een tweede opening voorzien, in functie van de trage verbinding. Er worden op verschillende plaatsen in de kloostertuin fietsbergingen voorzien. Daarnaast zijn er ook private tuinterrassen voor de gelijkvloerse appartementen voorzien, en rolstoeltoegankelijke hellingen.
Planologische context
Het klooster is volgens het gewestplan gelegen in parkgebied:
“4.4. De parkgebieden moeten in hun staat bewaard worden of zijn bestemd om zodanig ingericht te worden, dat ze, in de al dan niet verstedelijkte gebieden, hun sociale functie kunnen vervullen.”
Uit de omzendbrief van 1997:
“Bij de aanduiding werd geen rekening gehouden met het eigendomsstatuut : zowel de privé parken (meestal kasteelparken), als openbare parken werden opgenomen in deze gebieden. (…)
Niet alleen gebieden met een specifieke parkstructuur komen hiervoor in aanmerking, ook worden zones aangeduid, die in de toekomst moeten aangelegd worden als parkgebied.”
Er is geen BPA of RUP van kracht.
Wonen is normaliter niet toegestaan in parkgebied, behalve daar waar er reeds gewoond werd bij de goedkeuring van het gewestplan (1977). Hiervoor bestaat een wettelijk kader in de Vlaamse Codex voor Ruimtelijke Ordening (VCRO), de zogenaamde basisrechten voor zonevreemde constructies.
Het klooster is ouder dan zowel het gewestplan (1977) als de wet op Stedenbouw (1962), en is dus vergund geacht. De bestaande functie van het gebouw kan behouden blijven.
Het wonen in een klooster kan echter niet zomaar gelijkgesteld worden met het wonen in een cohousingproject. De paters vormden een hechte gemeenschap waarbij samen gewerkt, gebeden en gegeten werd. De individuele ruimtes waren beperkt tot een kamer met een bed en sanitair. Hiermee voldoet het klooster aan de voorwaarden om te worden beschouwd als een leefgemeenschap; zij leefden de facto als één huishouden. Het cohousingproject bestaat daarentegen uit een 30-tal volwaardige appartementen die met uitzondering van de circulatieruimtes volledig onafhankelijk van elkaar kunnen functioneren. Elk appartement zou worden bewoond door een apart huishouden. Daarnaast worden enkele ruimtes zoals een grote keuken met eetzaal gedeeld, en de tuin. Dit betekent dat het aantal woongelegenheden gewijzigd wordt, wat uitdrukkelijk buiten de basisrechten voor zonevreemde constructies valt. Een omvorming van het klooster naar een woonproject met meerdere individuele woongelegenheden is niet verenigbaar met de huidige bestemming. Een bestemmingswijziging is enkel mogelijk via een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP).
De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, afgekort VCRO, biedt enkele mogelijkheden om een vergunning toe te kennen voor een project dat strijdig is met de bestemmingsvoorschriften. Eén van deze afwijkingsmogelijkheden betreft handelingen van algemeen belang (artikel 4.4.7). In het kader van deze afwijkingsmogelijkheid werd een publiek-private samenwerking (PPS) opgestart.
Zonder een bestemmingswijziging van het parkgebied blijft het wonen zonevreemd, ook na het toekennen van een vergunning aan het cohousingproject. Zolang de huidige wetgeving van kracht blijft, betekent dit dus dat een nieuwe wijziging van het aantal woongelegenheden, of een wijziging van de andere functies niet mogelijk zijn.
Publiek Private Samenwerking (PPS)
Op voorstel van de raadsman van Cohousing Vosberg ging het college akkoord om te onderhandelen over een PPS. Dit in de veronderstelling dat dit sneller tot een kwalitatieve herbestemming van de site kon leiden dan wanneer er een RUP zou worden opgesteld. Het gebruik van de site door een cohousinggroep beantwoordde dan ook aan de beleidsdoelstelling om alternatieve woonvormen te faciliteren in de gemeente, en sluit ook nauwer aan bij de historische kloosterfunctie dan appartementen in een conventionele VME-constructie.
Belangrijk hierbij is dat het PPS-project evenwichtig is in haar verhouding tussen de publieke en de private belangen, zeker indien men deze constructie wenst te gebruiken in het kader van het algemeen belang.
Uit: ‘Samen Publiek Privaat’ (2012) – Departement Financiën en Begroting:
“Primair in de keuze voor ‘samen publiek-privaat’ moet steeds de creatie van meerwaarde zijn en het gelijkschakelen van publieke en private belangen: maximale maatschappelijke waarde bij een marktconform rendement voor de private sector."
De PPS, zoals nu overeengekomen tussen het college en Cohousing Vosberg, voorziet in onderstaande doelstellingen:
- Een trage verbinding tussen de Mechelsesteenweg en het voetbalveld achter de kloostersite.
- Het openstellen van de tuinzone en het bos gedurende vier dagen per jaar.
- De realisatie van een kinderdagverblijf.
- Zes woongelegenheden voor ‘sociale verhuur’.
Juridische gronden
Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening
Artikel 4.4.7:
§ 2. In een vergunning voor handelingen van algemeen belang die een ruimtelijk beperkte impact hebben, mag worden afgeweken van stedenbouwkundige voorschriften en verkavelingsvoorschriften. Handelingen van algemeen belang kunnen een ruimtelijk beperkte impact hebben vanwege hun aard of omvang, of omdat ze slechts een wijziging of uitbreiding van bestaande of geplande infrastructuren of voorzieningen tot gevolg hebben.
De Vlaamse Regering bepaalt welke handelingen van algemeen belang onder het toepassingsgebied van het eerste lid vallen. Ze kan ook de regels bepalen op basis waarvan kan worden beslist dat niet door haar opgesomde handelingen toch onder het toepassingsgebied van het eerste lid vallen.
Deze paragraaf verleent nimmer vrijstelling van de toepassing van de bepalingen inzake de milieueffectrapportage over projecten, opgenomen in hoofdstuk III van titel IV van het decreet van 5 april 1995 houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid.
Besluit van de Vlaamse Regering tot aanwijzing van de handelingen in de zin van artikel 4.1.1, 5°, artikel 4.4.7, § 2, en artikel 4.7.1, § 2, tweede lid, van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening
Artikel 2:
Als handelingen van algemeen belang, zoals bedoeld in artikel 4.1.1, 5°, van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening worden de werken, handelingen en wijzigingen beschouwd die betrekking hebben op:
7° de gebouwen en constructies opgericht voor het gebruik of de uitbating door de overheid of in opdracht ervan. De PPS-projecten, zoals bedoeld in het decreet van 18 juli 2003 betreffende publiek-private samenwerking;
Advies
De Dienst Omgeving brengt volgend advies uit met betrekking tot de versie van de PPS, overeengekomen door het college op 11 augustus 2022.
1. Bespreking van de beleidsdoelstellingen
1.1. Het kloosterdomein in het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan.
Het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan (2010) vormt de basis voor het gemeentelijk ruimtelijk beleid. Het bestaat uit twee delen: een informatief gedeelte en een richtinggevend deel.
Bij elk richtinggevend deel horen bindende maatregelen en acties. Hierbij wordt door de gemeente specifiek uitvoering gegeven aan het ruimtelijk beleid, doorgaans via ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP).
De kloostersite komt herhaaldelijk aan bod in het structuurplan. Een herbestemming naar wonen werd mogelijk geacht, maar het structuurplan had bovenal veel aandacht voor de erfgoedkundige waarde van de site en het potentieel voor recreatie en verenigingen. De relevante fragmenten uit het structuurplan kunnen in bijlage worden gevonden. Idealiter krijgt het kloosterdomein een gemengde invulling, waarbij wonen en recreatie elkaar aanvullen, met respect voor de erfgoedkundige waarde van de site. Uit het richtinggevend deel:
“De gebouwen van het klooster van de paters Passionisten gelegen aan de Mechelsesteenweg ter hoogte van de Vosberg kunnen een andere bestemming krijgen om het markant bouwkundig erfgoed te bewaren. Potentiële (al dan niet gedeeltelijke) herbestemmingen van de gebouwen naar een woon- en zorgcentrum, een recreatieve functie aansluitend bij de Chiro-voorzieningen en/of een woonproject kan worden toegestaan indien dit gebeurt in functie van het behoud van het erfgoed. Deze herbestemming(en) kunnen enkel toegelaten worden in de bestaande gebouwen en mits respect van de historische architecturale kwaliteit en historische beeldbepalende waarde van deze gebouwen en hun buitenruimte. De randvoorwaarden voor de ontwikkeling van de kloostergebouwen bestaan uit het vrijwaren van de bovenstaande omschreven beoordelingscriteria (afwegingskader).”
Bij het structuurplan hoort ook kaartmateriaal. Het kloosterdomein werd op de kaart ‘gewenste open ruimtestructuur’ aangeduid als ‘verspreid parkgebied’. Volgens het structuurplan vormen de verspreide parkgebieden stapstenen met de open ruimtegebieden in de ruime omgeving, en “deze groengebieden kunnen ontwikkeld worden als openbare parkgebieden, waarbij deze zones een grote recreatieve aantrekkingskracht kunnen hebben op hun omliggende woongebieden. Het vrijwaren van de open ruimte in een maatschappelijke en ecologische context staat centraal.”.
De verspreide parkgebieden zijn ook het onderwerp van één van de bindende doelstellingen:
“A10. Het inrichten en toegankelijk maken van de verspreide parkgebieden.
De bestaande verspreide groengebieden worden stelselmatig ingericht als parkgebiedjes en toegankelijk gemaakt voor de omwonenden. Deze fragmenten vormen rustpunten in de bebouwing en vormen stapstenen met de open ruimtegebieden in de ruimte omgeving.”
1.2. Natuurbeleid: groenblauwe netwerken in de Woluwevallei
De gebiedscoalitie ‘leve(n)de Woluwe’ werd opgericht om de groenblauwe netwerken in de Woluwevallei te versterken en de om de fysieke en emotionele connectie tussen de inwoners van het stroomgebied en de ‘vergeten’ Woluwe te herstellen. In het kader van deze doelstelling werd reeds heel wat werk verricht en subsidies aangevraagd. Het kloosterdomein en haar omgeving nemen voor het grondgebied van Wezembeek-Oppem een belangrijke plaats in.
Er komen dus meerdere beleidsdoelstellingen samen op deze site: (1) het behoud van erfgoed, (2) de rol als ecologische stapsteen, (3) een recreatieve invulling van de site.
Tijdens de periode waarin het klooster te koop stond, hebben meerdere potentiële kopers contact opgenomen met de gemeente, om te informeren naar de mogelijke en door de gemeente gewenste ontwikkelingen. Volgende zaken werden steeds meegedeeld: (1) de herbestemming van het kloostercomplex moet naast het wonen ook andere functies omvatten, (2) de bestaande gebouwen dienen met respect voor de erfgoedkundige waarde te worden gerenoveerd, (3) het park dient grotendeels toegankelijk gemaakt te worden voor de omwonenden en mag niet worden bebouwd.
Tevens werd meegedeeld dat een RUP vereist was, gezien de ligging in parkgebied.
De eis om het park toegankelijk te maken stuitte niet op verbazing of weerstand. Eén van deze geïnteresseerde partijen gaf tijdens een presentatie van hun project aan het college aan het park gratis te willen afstaan aan de gemeente.
Cohousing Vosberg heeft geen contact opgenomen met de dienst Omgeving.
1.3. De studie van Brabantse Kouters
Op vraag van de gemeente heeft vzw Regionaal Landschap Brabantse Kouters in 2022 een studie uitgevoerd naar het kloosterdomein en de aanpalende percelen, teneinde een overkoepelende visie voor dit gebied te kunnen ontwikkelen. De betrokken percelen zijn (1) het bebost perceel in eigendom van Vlabinvest en (2) de kadastrale percelen in eigendom van het V.P.W. van het Dekenaat van Overijse, met een erfpacht voor de chiro die de terreinen voor haar activiteiten gebruikt.
De vzw zet zich in voor het bewaren en versterken van het landschap en de natuur, en heeft hiervoor eigen deskundigen. Gemeentebesturen, waaronder Wezembeek-Oppem, betalen de vzw om gebruik te mogen maken van deze expertise.
Brabantse Kouters ontwikkelde een voorstel tot inrichting van dit gebied dat zowel de erfgoedkundige belangen, als de natuurbelangen en die van de behoefte tot recreatie en privacy met elkaar poogde te verzoenen.
De voornaamste punten uit deze visie met betrekking tot het kloosterdomein zijn als volgt:
● Het noordelijke binnenplein, mede gevormd door de gebouwen uit de jaren ‘50 en ‘60, wordt publiek toegankelijk gemaakt.
● Vanaf dit plein start een permanent toegankelijk pad dat langsheen de kloostermuur noordwaarts gaat en afbuigt naar het aanpalende beboste perceel van Vlabinvest.
● De tuinzone onmiddellijk achter gebouwen wordt privatief voor de bewoners van het kloosterdomein.
● Het gedeelte ten noorden van de gebouwen, met het bos en de te herstellen boomgaard is met uitzondering van het wandelpad periodiek toegankelijk.
● De voormalige begraafplaats wordt ingericht als stiltetuin.
Het perceel van Vlabinvest, dat inmiddels bebost is, wordt ingericht als wandelbos en speelbos. De speelboszone loopt door tot over het perceel waar momenteel het chirolokaal staat. De zone langs de Oudergemseweg, een holleweg, wordt ontoegankelijk gemaakt om de natuurwaarden te beschermen. Het terrein dat nu als voetbalveldje wordt gebruikt, zou kunnen gebruikt worden voor een nieuw chirolokaal en speelweide. Deze gewijzigde inplanting, in combinatie met de wandelroutes, verhogen de sociale controle en verminderen het risico op vandalisme.
De diensten Omgeving en Publieke Ruimte kunnen zich nagenoeg volledig vinden in deze studie.
De voornaamste bemerking vanuit de diensten, is dat het wandeltraject bij voorkeur verder loopt tot aan de voormalige begraafplaats, zodat de wandelaar de grootte en de sfeer van het kloosterdomein beter kan ervaren. De vzw Brabantse Kouters gaf hierbij aan dat een goede parkinrichting kan voorkomen dat wandelaars afdwalen van het wandelpad: bijvoorbeeld lage hagen of struiken met doornen, poortjes die niet gesloten zijn maar die niet geopend kunnen worden door jonge kinderen, et cetera. Daarnaast toonde de gemeente zich steeds bereid om mogelijkheden te bekijken op vlak van openingsuren of het exclusief gebruik van het volledige domein door de bewoners op welbepaalde dagen.
Dankzij dergelijke maatregelen, in combinatie met de afstand van ca. 70 m tot aan de kloostergebouwen en volledig privatieve achtertuin, blijft het gevoel van privacy en veiligheid bovengemiddeld groot: de meeste woningen of appartementsgebouwen bevinden zich veel nabijer openbaar domein, en zijn zelden volledig ommuurd.
2. Advies Publiek gedeelte
2.1. Trage verbinding
Het standpunt van de dienst Omgeving met betrekking tot het gedeeltelijk openstellen van het kloosterdomein kadert in de doelstelling rond het toegankelijk maken van een belangrijke erfgoedkundige site in de gemeente. Deze waarde wordt versterkt door de uitstekende ligging: het kloosterdomein vormt bovendien de overgang van een relatief dicht bebouwd woonweefsel naar het achterliggend openruimtegebied.
Hoewel de dienst pleitte voor een overname van een gedeelte van de kloostertuin, is dit geen vereiste voor de realisatie van een publiek toegankelijk wandeltracé.
Het door de dienst gewenste wandeltraject (zie bijlage) vertrekt vanaf de huidige poort aan de meeste noordelijke binnenplaats verder naar het noorden toe, langs of door het bosje. Het traject volgt de kloostermuur tot aan de voormalige begraafplaats, waarna een verbinding naar het achterliggend perceel kan worden gemaakt en de wandeling kan worden verdergezet buiten de kloostersite. Dit traject is logisch, omwille van onderstaande redenen:
● Het plein in kwestie wordt door cohousing Vosberg nu al beschreven als het ‘dorpsplein’, omdat alle nevenfuncties en ook de gemeenschappelijke ruimtes voor de bewoners hier samen komen. Het wandeltraject en de geplande horecazaak zouden elkaar versterken.
● Deze route toont het binnenplein met zowel de neogotische als de nieuwere gebouwen, passeert voorbij het bos en de begraafplaats en laat de wandelaar toe de omvang en rust van de site te ervaren. De voornaamste elementen van de site worden daarmee ontsloten, terwijl grote oppervlaktes hun privacy behouden: de achtertuin blijft privatief, de andere binnenplaats is enkel voor de bewoners en voor de kribbe, en het wandeltraject ligt langs de binnenkant van de kloostermuur, dus op ruime afstand van de gebouwen.
De trage verbinding zoals nu voorgesteld heeft geen enkele verbinding met de rest van de kloostersite. Het akkoord voorziet namelijk in het afsnijden van het meest noordelijk deel van het kloosterdomein van de rest van de site, door het creëren van “een ondoordringbare afscheiding tussen de trage verbinding en de rest van de tuinzone, dewelke zal bestaan uit een afsluiting van 1,50m hoog en een haag van 1,80m hoog;”.
Het gevolg is een aantasting van de kloostersite, met een duidelijke impact op de waarde van het domein als erfgoedkundig geheel. In de plaats van het zichtbaar en toegankelijk maken van een site met historisch en cultureel belang, moet de wandelaar tevreden zijn met een strook groen gelegen tussen een muur en een haag. De kloostergebouwen zullen amper of niet zichtbaar zijn en de ervaring om door een kloostertuin te wandelen is eveneens verdwenen.
Daarnaast dreigt men de natuurwaarden aan te tasten: de doorwaardbaarheid van fauna en flora wordt beperkt of verhinderd door de “ondoordringbare afsluiting” en daar waar vzw Brabantse Kouters pleitte voor rust en stilte binnen de kloostermuren (met speelnatuur er buiten), is er sprake van de plaatsing van speeltoestellen op de site.
De verbinding zoals voorgesteld kan volgens de bevoegde diensten niet worden gelijkgesteld aan de realisatie van de reeds vermelde beleidsdoelstellingen. De adviezen die op verzoek van het college werden opgesteld door zowel de eigen administratie als vzw Brabantse Kouters werden niet gevolgd, zonder een achterliggende alternatieve visie op vlak van erfgoed, natuur of recreatie. De vraag stelt zich dan ook of het algemeen belang op voldoende wijze invulling krijgt. Dit is nochtans de essentie van de afwijkingsmogelijkheid uit het VCRO.
2.2. Kinderkribbe
De kinderkribbe was een nevenfunctie die door het schepencollege erg gewenst was, gezien de grote behoefte aan bijkomende plaatsen in de gemeente. Daarnaast verklaarde Vlabinvest dat de gemeente het aanpalend bebost perceel in haar eigendom mag onderhouden en publiek toegankelijk maken, maar enkel mits een tegenprestatie door de realisatie van de zorgopdracht van Vlabinvest. De uitbating van de kribbe valt onder deze zorgopdracht.
Het college toonde zich in het kader van de besprekingen vooralsnog bereid de ruimte te kopen en dit onderdeel te laten zijn van de PPS. Op basis van het schattingsverslag betreft het een pand met bruto grondoppervlakte van 182 m².
Vanuit de dienst Omgeving zijn geen bezwaren tegen de aankoop van een ruimte in de site, noch tegen de uitbating van een kribbe. Het is bovendien positief dat dit ook de toegankelijkheid van een bebost perceel mogelijk maakt. Voor buurtbewoners kunnen zowel de kribbe als de openstelling van het Vlabinvest-perceel een belangrijke meerwaarde zijn.
De som van de aankoopprijs en de relatief ingrijpende verbouwingswerken, waarvan de prijs nu nog niet gekend is, kan weliswaar hoog oplopen. De rentabiliteit van het project is bijgevolg belangrijk, daarom werd een minimumcapaciteit van 21 kinderen vooropgesteld. Gelet op de deadline voor de gemeenteraadsbeslissing, is het niet mogelijk geweest om hiervan finale bevestiging te krijgen door Kind & Gezin. De aankoop gebeurt dan ook op basis van het onderzoek door en de belofte van de private partner dat de minimumcapaciteit van 21 kinderen mogelijk is conform de thans geldende regelgeving. Een terugkoopverplichting is echter niet voorzien mocht vooralsnog blijken dat de belofte niet waargemaakt kan worden.
3. Advies privaat gedeelte
3.1. Zonevreemd wonen en ruimtelijke impact op het parkgebied
De dienst Omgeving adviseerde in de eerste plaats de overname van de kloostertuin ten noorden van de gebouwen, om de natuur- en erfgoedwaarden te kunnen verzekeren en verdere inname van de tuinzone door bebouwing, verharding en ontbossing in de verdere toekomst te vermijden. Op basis van de getoonde bouwplannen is het duidelijk dat de herbestemming naar meergezinswoningen al van meet af aan een significante impact heeft op de kloostertuin en haar parkachtig karakter.
In het kader van de herbestemming zijn bepaalde bouwkundige ingrepen logisch en noodzakelijk. De plaatsing van zonnewering, balkons, of dakuitbouwen zijn aanvaardbaar en in de voorgestelde ontwerpen overwegend inpasbaar. Om het financieel rendement van de gebouwen te vergroten, worden allerlei aspecten eigen aan de woonfunctie naar buiten toe verplaatst, ook al zou men dit, minstens gedeeltelijk, inpandig kunnen doen. Enkele voorbeelden:
Het parkeren van alle wagens en fietsen gebeurt in de kloostertuin in plaats van inpandig. Zelfs de bestaande ondergrondse garage wordt niet gebruikt voor het stallen van wagens of fietsen.
Langs de zijgevel van het centrale kopse gebouw aan de Mechelsesteenweg wordt een grote buitentrap voorzien, want de circulatie naar binnen verplaatsen zou de woonoppervlakte verkleinen. Deze trap heeft een grote impact op de voor- en zijgevel van deze neogotische vleugel.
De voormalige nutsgebouwen achter de kerk en langs de straat Vosberg moeten ondanks hun erfgoedkundige waarde langs buiten geïsoleerd worden, opnieuw om de woonoppervlakte te maximaliseren.
Er kan nu niet voorspeld worden wat de verdere impact zal zijn op de kloostertuin, op lange of middellange termijn. Vanuit de administratie werd voorgesteld om een natuurbeheerplan te laten opstellen. Deze hebben een looptijd van ten minste 24 jaar. De opmaak van een natuurbeheerplan vergt tijd, dus hoewel het eindresultaat niet kon worden opgenomen in de PPS, zou het engagement om dit te doen wel kunnen worden opgenomen. Dit voorstel werd niet gevolgd en de PPS bevat geen enkele bepaling omtrent het natuur- of erfgoedbeheer op het private gedeelte.
3.2. Financiële meerwaarde - planbaten
Indien de voorziene procedure van het ruimtelijk uitvoeringsplan gevolgd zou zijn, zou een gedeelte van het kloosterdomein van parkgebied tot woongebied worden omgezet. De eigenaars zouden hiervoor een heffing op de meerwaarde moeten betalen, de zogenaamde planbaten. Deze heffing zou, afhankelijk van de omgezette perceelsoppervlakte tussen de 110.085 en 215.961 euro bedragen. Door de keuze voor de afwijkingsmogelijkheid in het kader van het algemeen belang, wordt deze heffing ontweken.
Zelfs zonder bestemmingswijziging zal de meerwaarde van het project aanzienlijk zijn. Volgens Immoweb bedraagt de gemiddelde prijs voor een appartement in Wezembeek-Oppem 3.434 euro per vierkante meter, en 3.186 euro per vierkante meter voor een woning. De bruto bewoonbare oppervlakte, exclusief de ruimte voor initiatieven, de kelder en de solidaire woningen, bedraagt ca. 4.750 m².
Hoewel het zonevreemd karakter een mogelijk negatief effect heeft op de prijs, wordt er voor panden met een erfgoedkundige waarde doorgaans meer betaald dan gemiddeld. De potentiële verkoopwaarde zal hoogstwaarschijnlijk verschillende malen hoger liggen dan dan het aankoopbedrag. Vanzelfsprekend zal het project nog gepaard gaan met aanzienlijke verbouwingskosten. De structuur van de stichting laat in het kader van betaalbaarder wonen bovendien geen eenvoudige commercialisering toe, al blijft het ontbinden van de stichting natuurlijk mogelijk.
In het licht van deze meerwaarde voor de private partner, die dankzij de PPS gerealiseerd kan worden zonder bijkomende heffing, is het ontbreken van een kwalitatief wandeltracé een gemiste kans wat betreft de invulling van de publieke meerwaarde.
De dienst is de mening toegedaan dat het ontwerp van PPS-akkoord onvoldoende tegemoet komt aan de beleidsdoelstellingen van de gemeente en de invulling van het algemeen belang onvoldoende substantieel is om de afwijking op de bestemmingsvoorschriften van het gewestplan te verantwoorden.
Argumentatie
Het ontwerp van PPS-overeenkomst is het resultaat van onderhandelingen tussen het lokaal bestuur en de cohousing Vosberg.
Beide partijen, bijgestaan door hun respectievelijke raadslieden, hebben zich principieel akkoord verklaard met de inhoud van de voorliggende tekst.
Aan de vereiste van evenwicht tussen het publiek en het privaat belang wordt geacht voldaan te zijn door de wederzijdse rechten en plichten, zoals opgenomen in de ontwerptekst.
BESLUIT:
Stemming: 19 stemmen voor: Frédéric Petit, Béatrice Bernard, Murielle Jaubert, Fabienne Mineur-Boucau, Dominique Matthys-Reyniers, Jérôme Delcourt, Jean-Pierre Butaye, Marie Paquot, Jean Crêvecoeur, Olivier Mingers, Stéphane Bodart, Alexandre Franck, Wim Peeters, Geraldine Lamoureux, Bernadette De Broux-Vervloet, Michel Lievens, Mikaël Hosseini, Ronald Probst en Robert De Lille 1 stem onthouding: Jan Walraet |
Artikel 1: goedkeuring te hechten aan het ontwerp van PPS-overeenkomst, zoals gevoegd in bijlage bij deze beslissing.
Artikel 2: voorzitter en algemeen directeur te machtigen over te gaan tot ondertekening na het verstrijken van de toezichtstermijn.
Artikel 3: het college van burgemeester en schepenen te gelasten met de verdere uitvoering en opvolging van de PPS-overeenkomst.